Reduzca sus pagos mensuales y asegure tipos de interés más bajos, pero considere primero todos los factores
Una casa es a menudo su mayor activo, y una hipoteca es, frecuentemente, su mayor obligación. Entonces, ¿es ahora el momento adecuado para refinanciar su hipoteca?
¿Cuándo debería refinanciar un préstamo hipotecario?
Los propietarios de viviendas suelen considerar la refinanciación de una hipoteca para reducir el tipo de interés de un préstamo hipotecario existente. La fijación de un tipo de interés más bajo puede suponer un ahorro de dinero al reducir los pagos mensuales y aumentar la velocidad de acumulación de capital en la vivienda.
Pago mensual más bajo
Para una casa de $380,000 con un pago inicial del 20%, una hipoteca de tipo fijo a 30 años con un tipo de interés del 4.625%, tendría un pago mensual de unos $1,563, sin incluir los impuestos ni el seguro de la vivienda.
Pero si se reduce el tipo de interés en un 1%, la cuota mensual bajaría a unos $1,386, suponiendo que la salud financiera y el historial crediticio del prestatario no varíen.
En este ejemplo, un descenso del 1% en el tipo de interés supondría un ahorro de unos $2,124 al año.
Acortar el plazo del préstamo
Acortar el plazo de una hipoteca es otra gran razón para refinanciar. Durante los primeros 15 años de una hipoteca de 30 años, la mayor parte de los pagos del titular de la hipoteca se destinan a los intereses.
Por ejemplo, en una casa valorada en $380,000, pasar de una hipoteca con un tipo de interés fijo a 30 años, a una de tipo fijo a 15 años con una tasa de interés del 4.625% aumentaría los pagos mensuales de $1,563 a $2,345.
Sin embargo, acortar el plazo del préstamo hipotecario ahorraría al titular de la hipoteca $140,565 en pagos de intereses reducidos a lo largo de la vida del préstamo. Este ahorro puede ser mayor si también se fija un tipo de interés más bajo cuando se produce la refinanciación.
En los préstamos de tipo de interés fijo, éste se establece para toda la vida del préstamo, normalmente 15 o 30 años. Las hipotecas de tipo variable (ARM, por sus siglas en inglés) suelen empezar como préstamos de tipo fijo y, al cabo de unos años, pasan a ser préstamos de tipo variable. El titular de un ARM puede beneficiarse de la bajada de las tasas de interés. Pero si suben, los pagos mensuales también aumentarán.
Algunos propietarios refinancian un ARM a una hipoteca de tipo fijo para limitar la incertidumbre sobre los pagos futuros. A la inversa, algunos titulares de hipotecas pasan de una hipoteca de tipo fijo a un ARM. A menudo, los ARM ofrecen pagos mensuales más bajos, ya que el tipo de interés es fijo durante un período más corto.
Mi experiencia con la refinanciación
Mi marido y yo compramos una casa que sólo podíamos pagar con dos ingresos, y yo me encontré en el paro aproximadamente un año después. Así que, como nos estábamos quedando sin dinero, decidimos explorar la posibilidad de refinanciar.
Respondí a una oferta de mi proveedor de hipotecas, Freedom Mortgage, para refinanciar mi préstamo, que en ese momento sólo tenía un año y medio de antigüedad. Conseguí un tipo de interés más bajo, lo que hizo que mi hipoteca bajara del 3.8% al 3.25% y que se redujeran algunos cientos de dólares de mis pagos mensuales.
Otra de las ventajas de la refinanciación es que nos ahorramos un pago de la hipoteca, lo que nos permitió pasar dos meses sin pagos y tener tiempo para resolver mi situación laboral. Apreté el acelerador en mi búsqueda de empleo y al final tuve suerte con un nuevo trabajo.
En general, el proceso de refinanciación a través del mismo proveedor fue fácil. Renunciaron a los gastos de cierre y todo se hizo por teléfono y con firma digital de documentos.
Compruebe los documentos de su hipoteca actual
Pagar una hipoteca más rápido funciona mejor si las penalizaciones por pago anticipado no forman parte de su préstamo actual. Aunque las penalizaciones por pago anticipado ya no son comunes, siguen existiendo y pueden variar considerablemente.
Siempre que no esté viviendo de un sueldo a otro, destinar su devolución de impuestos o cualquier fondo extra disponible a su hipoteca suele tener sentido. El simple hecho de pagar la hipoteca quincenalmente (es decir, hacer un pago extra de la hipoteca al año) puede suponer un gran rendimiento personal de la inversión.
Por ejemplo, si la hipoteca de tipo fijo a 30 años de una vivienda de $380,000 tuviera un tipo de interés del 4.625% y usted realizara pagos quincenales de la hipoteca cada año, reduciría el periodo total de pago en unos cuatro años y medio y se ahorraría unos $45,000 en intereses.
Tenga en cuenta los nuevos cambios de la reforma tributaria
Ya sea que esté refinanciando su préstamo hipotecario para cubrir gastos como un proyecto de remodelación o para pagar la educación universitaria de su hijo, es un movimiento que debe hacerse con extrema precaución.
El nuevo paquete de reforma tributaria, promulgado en diciembre de 2017, elimina la deducibilidad del tipo de interés de algunas deudas con garantía hipotecaria. El nuevo paquete fiscal también limita la deducibilidad del tipo de interés de algunos propietarios de viviendas.
Sin embargo, para los nuevos préstamos en 2019, si vuelve a poner el dinero en su casa, generalmente puede deducir los intereses que paga por él. Pero si usa el dinero para pagar cosas como los saldos de las tarjetas de crédito o unas vacaciones, no puede deducirlo.
Los propietarios de viviendas con hipotecas valoradas en más de $750,000 son los más afectados por este cambio. Anteriormente, la deducibilidad de los intereses estaba restringida en las hipotecas de más de un millón de dólares.
Para esa casa de $380,000 con una hipoteca de tipo fijo a 30 años y un tipo de interés del 4.625%, la nueva ley fiscal no tiene ningún efecto. Sin embargo, hay otros cambios (en el impuesto sobre la propiedad y en las normas de deducibilidad de los impuestos estatales) que pueden ser relevantes para los propietarios de viviendas.
Si necesita pagar una deuda
Muchos de quienes viven en Estados Unidos (EE.UU.) y Puerto Rico (PR) están agobiados por sus deudas de alto interés. Si tiene suficiente capital en su casa, la refinanciación para consolidar esa deuda en un solo pago mensual puede ser una buena idea. Si el tipo de interés de la nueva hipoteca es significativamente más bajo que el de su deuda actual, podría ahorrar mucho.
Si es posible, intente mantener la relación préstamo-valor por debajo del 80% para evitar el pago del PMI. Además, tenga en cuenta que los pagos de su hipoteca aumentarán y que probablemente ampliará el plazo de su préstamo. Sopese los pros y los contras de su situación particular antes de tomar la decisión.
Lo que hay que tener en cuenta antes de refinanciar
Haga los cálculos
El puntaje de crédito, el LTV y la relación entre la deuda y los ingresos son tres de las partes más importantes de la solicitud de préstamo. Pero hay otros factores, como cambiar de trabajo en medio de la refinanciación o contraer una deuda importante durante el proceso de solicitud, que pueden poner en peligro el acuerdo de refinanciación.
Los prestamistas hipotecarios se fijan en la relación deuda-ingresos porque les muestra cuánto dinero le queda al prestatario después de pagar sus facturas mensuales. Una relación deuda-ingresos superior al 50% se considera elevada, mientras que una relación deuda-ingresos del 35% o inferior es ideal. Calcule su relación deuda-ingresos con nuestra calculadora.
Cuidado con las comisiones
Quizá el mayor error que comete la gente al refinanciar es no evaluar con precisión las comisiones asociadas a la refinanciación. Las tasas de refinanciación pueden incluir una tasa de solicitud, una tasa de originación del préstamo, una tasa de tasación, una tasa de inspección, un seguro de hogar y costos de cierre.
Estos gastos deben contabilizarse para asegurarse de que el ahorro compensa el costo de la refinanciación. Las comisiones asociadas a la refinanciación suelen ser del 3% al 6% del importe del préstamo.
Para saber si la refinanciación merece la pena, considere si seguirá en su casa cuando el ahorro mensual acumulado por la refinanciación sea igual a los costos de la misma.
Compare los precios
Según algunas estimaciones, casi la mitad de los clientes que contratan una hipoteca no comparan precios. Normalmente, la primera llamada que hacen los propietarios de viviendas cuando quieren refinanciar es a su prestamista actual. Pero comparar precios puede ayudarle a conocer sus opciones y, a veces, a conseguir una mejor oferta.
Inicie su búsqueda en la herramienta de comprobación de tipos de interés de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Esta herramienta no nombra a los prestamistas, pero le ayuda a encontrar las mejores tasas para su perfil. Con esta información en mano, tendrá una mejor idea de lo que puede esperar cuando realice la búsqueda.
El tiempo que le queda por pagar
Dependiendo del proveedor, puede elegir entre mantener el mismo número de cuotas que le quedan a la hipoteca y dividir el nuevo préstamo entre esas cuotas, o empezar de cero con sus plazos originales (en mi caso, 30 años). Por ejemplo, si se trata de una refinanciación a la que le quedan 25 años de préstamo, puede optar por refinanciar sobre la base de 25 años o de 30 años. La ventaja de empezar de nuevo es que sus pagos pueden ser ligeramente más bajos, dependiendo de cuánto le quede de préstamo, pero, por otra parte, al final tendrá esos meses más de pagos.
Lista de comprobación para la refinanciación
- Intente conseguir un puntaje de crédito superior a 720, una relación préstamo-valor de al menos el 80% y una relación deuda-ingresos baja antes de refinanciar.
- Conozca y comprenda las comisiones asociadas a una posible refinanciación.
- Pregunte y compare.
¿Qué debo preguntar a mi agente hipotecario?
Una vez que haya reducido la lista de prestamistas a los que desea dirigirse para la refinanciación, asegúrese de que el prestamista que ha seleccionado coincide con usted entrevistando a su agente hipotecario o a su gestor de préstamos. Además, asegúrese de que el producto de préstamo que le recomienda el prestamista se ajusta a sus necesidades y objetivos financieros.
Pregunte a su agente de préstamos o a su corredor inmobiliario:
- Por qué el producto de refinanciación del préstamo que le recomiendan es una buena opción para usted.
- Por los detalles del préstamo y los costos de refinanciación.
- Por una estimación de todas las comisiones y costos de cierre.
- La rapidez con la que debe esperar una respuesta después de llamar o enviar un correo electrónico.
- El tiempo que tardará en completarse la refinanciación.
- Si puede recibir los documentos de cierre antes del cierre para poder revisarlos.
- Cuáles son sus opciones para las nuevas condiciones de pago.
A menudo, puede juzgar la experiencia y la disponibilidad de un agente hipotecario por la forma en que responde a sus preguntas. Las respuestas a estas preguntas le ayudarán a determinar la idoneidad de un producto de préstamo y si tiene sentido refinanciar ahora.
Conclusión
Cuando se hace bien, la refinanciación de la hipoteca puede ahorrarle mucho dinero a largo plazo. Pero es una decisión importante, así que considere cuidadosamente todas sus opciones [ING] antes de firmar en la línea de puntos.
Este artículo apareció originalmente en finder.com [ENG].
