Refinancie su préstamo con garantía hipotecaria

Cómo cambiar su segunda hipoteca por una refinanciación en efectivo o un nuevo préstamo con garantía hipotecaria

Puede que los tipos de interés hayan bajado desde que pidió una segunda hipoteca. Tal vez haya acumulado suficiente capital en su casa o haya mejorado su puntaje de crédito. Si cumple los requisitos, podría aprovechar estos cambios refinanciando su préstamo sobre el valor de la vivienda.

El proceso de refinanciación es similar a la solicitud de una nueva hipoteca. Difiere ligeramente según los prestamistas y los tipos de préstamo, pero en general debe seguir estos pasos:

1. Calcule el patrimonio neto de su vivienda. Puede hacerlo contratando a un tasador profesional.
2. Haga los cálculos. Compare su tipo de interés actual con las tasas de interés del mercado actual [ING] y haga un análisis para determinar cuánto dinero puede ahorrar (o perder) con la refinanciación.
3. Decida el tipo de préstamo. Elija entre una refinanciación en efectivo o una refinanciación en otro préstamo con garantía hipotecaria.
4. Investigue a los prestamistas hipotecarios: Reduzca la lista de prestamistas [ING] y pida una estimación de buena fe y un presupuesto para la refinanciación. Recuerde que, si los costos de cierre y otras comisiones anulan el ahorro mensual, puede que no valga la pena refinanciar.
5. Solicite el nuevo préstamo. Una vez que haya encontrado un prestamista, presente su solicitud y los documentos justificativos, como talones de pago y declaraciones de bienes. Es posible que tenga que presentar facturas de servicios públicos o pruebas de empleo, o verificar su identidad con una copia de su pasaporte, certificado de nacimiento o tarjeta de la Seguridad Social.
6. Contrate a un tasador de viviendas. Envíe el informe de tasación a su prestamista lo antes posible, ya que, si no lo hace rápidamente, puede retrasar su aprobación por semanas.
7. Cierre su préstamo actual. Pague su antiguo préstamo tan pronto como los fondos lleguen a su cuenta.
8. Asista al cierre. Antes de pagar los gastos de cierre y cerrar el trato, compruebe tres veces las condiciones de su hipoteca refinanciada. Una vez que firme, estará atrapado en el nuevo tipo de interés hasta que vuelva a refinanciar.
9. Pague a su nuevo prestamista. Vigile el mercado: puede beneficiarse de otra refinanciación más adelante.

Elegir entre una refinanciación en efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria

Opción 1: Refinanciación en efectivo
¿Ha acumulado al menos un 20% de capital en su vivienda? Si es así, y ha vivido en ella durante al menos seis meses, puede refinanciar su actual préstamo sobre el capital de la vivienda suscribiendo otra hipoteca por un importe superior al que debe. Se trata de un acuerdo de préstamo completamente nuevo con un nuevo plazo, tipo de interés y calendario de pago, y puede elegir entre un tipo de interés fijo o ajustable.

Cuando se cierra la operación de refinanciación, parte de los ingresos se destinan a pagar la primera hipoteca, mientras que el efectivo se destina a su antiguo préstamo con garantía hipotecaria.

Esta opción es ideal para quienes desean refinanciar a un préstamo más manejable con un mejor tipo de interés, una cuota mensual más baja o un plazo de pago realista. También es adecuada para las personas que han mejorado su puntaje de crédito o su relación deuda-ingresos y quieren cosechar los frutos de la refinanciación.

Para poder optar a ella, normalmente se necesita una relación préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) superior al 80%. Si ha puesto en venta su casa en los últimos seis meses, el LTV máximo es del 70%. Y si tiene un préstamo de alto saldo, los prestamistas sólo aceptarán una LTV del 60% o menos.

Opción 2: Nuevo préstamo con garantía hipotecaria
Puede refinanciar su préstamo actual con garantía hipotecaria en uno nuevo con tipos de interés o condiciones de pago más favorables. Hay algunas razones por las que puede tomar esta vía:

• Para ahorrar con un tipo de interés más bajo o un plazo más corto, solicite un nuevo préstamo por la misma cantidad que debe en su préstamo actual.
• Para pedir un préstamo con cargo a su patrimonio neto para pagar nuevos gastos, opte por un nuevo préstamo por un importe mayor.
• Si tiene problemas para hacer sus pagos mensuales, refinancie para obtener un pago más bajo. Aunque es posible que pague más intereses a largo plazo, es mejor que dejar de pagar su actual préstamo con garantía hipotecaria.

Al refinanciar a un nuevo préstamo sobre el capital de la vivienda, obtendrá las mismas ventajas: un tipo de interés fijo y un calendario de pagos establecido. De este modo, ofrece seguridad y los tipos de interés suelen ser más bajos que los de una refinanciación en efectivo.

Aunque la mayoría de los prestamistas aceptan una puntuación de crédito de 620, los mejores tipos de interés se reservan para los prestatarios con una puntuación de 740 o superior. También tendrá que cumplir los requisitos mínimos de relación préstamo-valor, que pueden variar entre los distintos prestamistas.

Si es miembro de una cooperativa de crédito, podrá pedir prestado entre 90% y el 100% del valor de su vivienda.

Qué hay que tener en cuenta

La refinanciación puede ser arriesgada. Estos son algunos de los obstáculos con los que se puede encontrar:

• Costos de cierre. Un préstamo con garantía hipotecaria conlleva los mismos gastos de cierre que una hipoteca normal. Es posible que pueda incluirlos en su nuevo préstamo o pedir una rebaja al prestamista. Para ahorrar a largo plazo, téngalos en cuenta en su presupuesto e intente pagar los costos de cierre por adelantado. De lo contrario, tendrá que pagar los intereses de los gastos de cierre hasta que se cancele el préstamo.
• Gastos de refinanciación. La refinanciación tiene sus propias comisiones, así que determine si los pagos mensuales más bajos compensarán esos costos.
• Depreciación del valor de la vivienda. Si el valor de su vivienda disminuye, puede acabar debiendo más de lo que vale. En ese caso, es probable que no pueda refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria.
• Disparidad en los tipos de interés. Las refinanciaciones en efectivo suelen tener tipos de interés más altos que los préstamos sobre el valor de la vivienda.

Elegibilidad para la refinanciación del préstamo sobre el valor de la vivienda

Para ambas opciones de refinanciación, tendrá que cumplir las normas hipotecarias habituales. Esto indica a su prestamista que está preparado para asumir la responsabilidad financiera. Para protegerse, los prestamistas suelen añadir superposiciones o criterios adicionales.

También puede utilizar el siguiente formulario para comparar los tipos de interés de varios prestamistas en el sitio seguro de LendingTree. [ING]

9 razones para refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria

Si estos escenarios se aplican a usted, la refinanciación podría tener más sentido financiero:

1. Quiere asegurar un tipo de interés más bajo. Los tipos de interés fluctúan, así que, si está pagando más que el tipo de interés de mercado, es una buena razón para refinanciar. La regla general es refinanciar por un tipo que sea al menos un punto más bajo que el actual.
2. Quiere reducir su pago mensual. Refinanciando a un tipo de interés más bajo o a un plazo de préstamo más largo, podría recortar sus cuotas mensuales.
3. Quiere pasar de un préstamo de tipo de interés variable a uno de tipo fijo, o viceversa. Tanto si quiere pagos predecibles como tasas que reflejen el mercado, la refinanciación puede ayudarle.
4. Tiene previsto vender su casa dentro de unos años. Por otro lado, si puede permitirse un pago mensual más alto, puede refinanciar a un plazo más corto y pagar su préstamo más rápido.
5. Quiere cambiar a un préstamo más corto y acumular nuevo capital rápidamente. Al hacer esto, pagará menos intereses a largo plazo y se deshará de la deuda antes.
6. Quiere evitar un pago global. Si está en un préstamo global, sólo pagará los intereses acumulados en el préstamo. Al final del plazo del préstamo, tendrá que pagar el saldo restante con un pago global, un pago único que puede ascender a decenas de miles de dólares. Es posible que pueda refinanciar un nuevo préstamo con garantía hipotecaria sin un pago global.
7. Ha acumulado una cantidad significativa de capital en su casa. Gracias al aumento del valor de la vivienda, podría tener la ventaja que necesita para refinanciar un préstamo mejor. O bien, podría reducir los pagos de su hipoteca y desbloquear su capital con una refinanciación en efectivo.
8. Quiere sacar su capital. Con una refinanciación, puede pedir un préstamo contra su patrimonio neto y utilizar el dinero en efectivo para renovaciones, matrículas y otros gastos.
9. Puede permitirse los costos de cierre. Cuando refinancia un préstamo con garantía hipotecaria, tiene que pasar por el mismo proceso de liquidación que hizo con su primera o segunda hipoteca. Haga números. Si sus ahorros a largo plazo superan los costos de cierre, la refinanciación podría ser rentable.

Conclusión

El objetivo de la refinanciación es ofrecerle una situación mejor, ya sea un plazo más corto o más largo, un tipo de interés más bajo o dinero en efectivo en su bolsillo. Pero no garantiza que vaya a ahorrar a largo plazo. Al refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria, tenga en cuenta los costos de cierre y las comisiones de refinanciación.

Este artículo apareció originalmente en finder.com [ING].