En un mercado de vendedores, es fácil quedar tan atrapado en la competencia por los listados disponibles y asequibles que se obtiene una visión fragmentada, y se pierden las oportunidades de pagar menos en cada etapa del proceso de compra. Pero puede reducir el estrés y los costos poniendo en práctica estas tácticas de ahorro probadas antes de empezar a buscar casa.
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Consiga primero su hipoteca
A no ser que vaya a pagar en efectivo, prepare la financiación antes de buscar una casa. Eso significa comparar los presupuestos hipotecarios de varios prestamistas, elegir un prestamista y solicitar la preaprobación de la hipoteca. Asegurar el dinero primero le da varias ventajas:
- Ahorrar miles de dólares en gastos de cierre: Los investigadores de la Universidad de Stanford [ENG] descubrieron que al comparar los presupuestos de varios prestamistas los prestatarios se ahorraban un promedio de $2,664 en costos de cierre de una hipoteca de $200,000 dólares.
- Pagar menos por la casa: No es raro que los vendedores elijan ofertas más bajas con préstamos preaprobados en lugar de ofertas más altas de compradores no preparados.
- Menos presión: ¿Realmente quiere preocuparse por la aprobación de la hipoteca cuando tiene 21 días para cerrar o pierde la casa?
Tener una hipoteca preaprobada le hace ser más respetado por los vendedores y sus agentes. De hecho, muchos ni siquiera permiten que los compradores sin hipotecas preaprobadas o dinero en efectivo cierren o visiten las casas. Además, superar el obstáculo de la financiación acelera y facilita el resto de la transacción.
Solicite ayuda para el pago inicial
La ayuda para el pago inicial [ENG], o DPA, por sus siglas en inglés, es uno de los secretos mejor guardados del sector inmobiliario: es básicamente dinero gratis. Debe comprobar si usted o la propiedad pueden acogerse a la DPA:
- El DPA no es sólo para los que compran por primera vez, los compradores con bajos ingresos o las casas baratas.
- El ahorro promedio de DPA, según una encuesta de RealtyTrac de 2016 [ENG], es de algo menos de $18,000.
- Los compradores con ingresos moderados o los que compran en áreas de reurbanización cumplen los criterios para muchos programas. Otros proveedores de DPA requieren que sea una primera vez y completar un curso de propiedad de la vivienda. Y el programa «Good Neighbor Next Door» del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) permite a los profesores y a los primeros intervinientes comprar con un 50% de descuento con sólo $100 de entrada.
El DPA puede adoptar diferentes formas: préstamos a bajo o ningún interés, subvenciones directas o préstamos condonables que desaparecen al cabo de unos años. Los gobiernos federal y local, las organizaciones benéficas e incluso los empleadores pueden ofrecer DPA a los compradores que reúnan los requisitos.
Piense en una vivienda multifamiliar
Es casi seguro que su primera vivienda no será la última. Está tratando de poner un pie en la puerta y empezar a construir el valor acumulado de la vivienda. Así que no se empeñe en comprar la casa de sus sueños la primera vez.
Puede que deba considerar otros tipos de casas cuando compre. Las viviendas multifamiliares -dúplex, tríplex y cuádruples- no suelen generar tanta competencia como las unifamiliares. Además, ¡tendrá inquilinos [ENG] que le ayuden a cubrir la hipoteca!
Los prestamistas hipotecarios determinan sus ingresos por alquiler (o sus ingresos potenciales por alquiler) a partir de una tasación o de los contratos de alquiler existentes. Tomarán el 75% de la renta bruta y lo añadirán a los ingresos que le correspondan. Puede comprar una vivienda de varias unidades con tan sólo un 5% de entrada (Fannie Mae) o un 3.5% de entrada (FHA). Los compradores que reúnen los requisitos de la VA pueden comprar con cero de pago inicial.
También ganará una valiosa experiencia en la administración de propiedades, que le será útil si decide invertir en bienes raíces con intercambios 1031 en el futuro.
Negocie los costos de cierre
Los costos de cierre suelen sorprender a los compradores primerizos. Pueden incluso superar el pago inicial. Sin embargo, muchos precios son negociables. Uno de los principales costos son las comisiones del préstamo. Comparar las ofertas de varios prestamistas hipotecarios es una forma fácil de encontrar la combinación más barata de comisiones de préstamo y tipos de interés.
Otros costos también son negociables. Dependiendo del estado en el que se encuentre, podrá negociar el seguro del título, las tasas de depósito en garantía y otros cargos. Su prestamista debe proporcionarle un formulario de Estimación de Préstamo (LE, por sus siglas en inglés) en un plazo de tres días cuando solicite una hipoteca. Este formulario enumera los costos de cierre que puede negociar si lo desea.
Obtenga una rebaja
No todos los agentes inmobiliarios [ENG] cobran una comisión completa. Seguramente ha oído hablar de cómo una agencia de descuentos puede ahorrar dinero a los vendedores. Pero, ¿sabía que algunos agentes reembolsan habitualmente parte de la comisión de la venta al comprador?
Supongamos que el contrato del vendedor permite un reparto del 5% de la comisión entre su agente y el agente del comprador. En ese caso, su agente puede optar por reembolsarle [ENG] a usted parte de su comisión del 2.5% para los gastos de cierre, el pago inicial o incluso dinero en efectivo (depende de las leyes locales y de la política de su prestamista).
Pregunte a su vendedor o prestamista
¿Sabía que puede ahorrar dinero pagando más por su casa o aceptando un tipo de interés más alto para su hipoteca? Puede hacerlo si el prestamista o el vendedor de la vivienda cubren a cambio los gastos de cierre.
A los vendedores les importa poco si aceptan una oferta, por ejemplo, un 3% más baja que el precio de catálogo, o una que sea el precio completo pero que contenga concesiones por un total del 3% del precio de compra. Los ingresos que reciban serán más o menos los mismos. Pero utilizar una concesión del 3% para cubrir los costos de cierre u obtener un tipo de interés hipotecario más bajo puede suponer un mayor ahorro inicial y a largo plazo que un precio ligeramente inferior. Su prestamista o agente inmobiliario puede ayudarle a realizar los cálculos.
Del mismo modo, el prestamista puede cubrir una parte o la totalidad de los gastos de cierre si usted está dispuesto a aceptar un tipo de interés hipotecario ligeramente superior. Esto se llama «precio de reembolso». El prestamista puede ofrecerle un reembolso por adelantado a cambio de pagar más durante la vida del préstamo. El precio de reembolso puede ser valioso, especialmente si se muda [ENG] en pocos años.
Sea creativo
La palabra «habitual» se utiliza mucho en el sector inmobiliario. La división de los costos habituales entre el comprador y el vendedor agiliza el proceso y limita el número de puntos que las partes tienen que cubrir. Pero lo que es habitual puede no servirle a usted. Está bien salirse de lo habitual si es razonable y lo pide amablemente.
Recuerde siempre que, en el sector inmobiliario, casi todo es negociable.
